Investir en SCPI est-il halal ou haram en islam ?

Investir en SCPI est-il halal ou haram en islam ? C’est une question qui se pose pour tout investisseur qui souhaite se constituer ou diversifier son patrimoine. Passons en revue l’un des placements préférés des français et voyons ensemble si cet investissement respecte les principes de la charia !

La SCPI, placement courtisé par les investisseurs musulmans

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier, plus communément appelé SCPI, est un véhicule immobilier qui consiste à acquérir des parts d’un parc immobilier, géré par une société de gestion et loué à de nombreux locataires qui génèrent des loyers. Cette forme d’investissement non coté en bourse présente une pléthore d’avantages :

• La SCPI permet de diversifier votre patrimoine à un ticket d’entrée bien plus faible qu’un investissement locatif classique (les parts de SCPI débutent à moins de 200 euros),
• En confiant la gestion locative à une société de gestion, vous vous assurez une expertise inégalée pour gérer les entrées et sorties des immeubles du patrimoine (ce qu’on appelle un “arbitrage”),
• Par essence, en étant associé de la SCPI et donc co-propriétaire des biens, vous mutualisez le risque de votre investissement, ce qui est idéal dans un patrimoine d’actifs diversifié.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il convient de distinguer plusieurs types de SCPI, aussi bien en termes de secteur que de structure.

Les SCPI de rendement investissent principalement dans des biens immobiliers d’entreprise et reposent sur les loyers des baux commerciaux, tandis que les SCPI fiscales ont plutôt pour objectif de réduire les impôts des investisseurs via des dispositifs spécifiques (Pinel, Malraux, …). Les SCPI de plus-values sont quant à elles plutôt marginales car elles reposent sur le versement de plus-values à la place des dividendes classiques.

Une fois les structures bien identifiées, il convient de différencier les secteurs de SCPI :

• Les SCPI diversifiées qui diversifient le risque en ayant un panier des principales classes d’actifs (bureaux, commerces, tourisme, …)
• Les SCPI Zone euro qui investissement exclusivement en zone Euro sur les principales classes d’actifs
• Les SCPI thématiques qui priorisent un parc immobilier de classes d’actifs étroitement liées (santé, environnement, …)
• Les SCPI spécialisées qui se concentrent sur une classe d’actifs spécifique (hôtellerie, entrepôts, …)

Et le revers de la SCPI ?

L’investissement en SCPI apparaît comme le placement idéal jusque-là, mais il est également important de prendre en compte ses inconvénients.

Premièrement, la société de gestion ponctionne de multiples frais : frais de souscription, frais de gestion, frais d’acquisition, frais de cession, frais de retrait… ils peuvent être plus ou moins nombreux selon le mode de souscription de la SCPI :

• Dans le cas d’une SCPI classique, des frais de souscription sont généralement prélevés, avec des frais de gestion durant la vie de la SCPI,
• Pour les SCPI sans frais de souscription, en plus des frais de gestion, on distingue une autre forme de frais, à l’image des frais de retrait anticipé,
• Pour les SCPI à capital fixe, des frais de cession de part sur le marché secondaire existent également.

Un second inconvénient à prendre en compte est la liquidité réduite de la SCPI. En effet, il faut en moyenne entre 2 semaines et plusieurs mois pour retirer ses parts de SCPI, il faut donc être conscient de la différence de délai par rapport à des actifs financiers classiques, tels que les actions, avant d’investir. Cela peut être encore plus long dans le cadre de SCPI à capital fixe, où l’on doit trouver un acheteur pour ses parts !

Enfin, la fiscalité de la SCPI peut-être dissuasive pour les investisseurs musulmans, étant donné que nous ne pouvons pas investir dans n’importe quelle SCPI. Les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, tandis que l’éventuelle plus-value liée à la revalorisation des parts est également soumis à l’impôt sur les plus-values. Même si les SCPI européennes arrondissent les angles, et qu’il est possible de souscrire différemment (notamment en assurance-vie) il est important de le savoir avant d’investir.

Maintenant que la SCPI est bien définie, est-elle compatible avec les préceptes de la finance islamique ?

Investir en SCPI : halal ou haram ? Ça dépend…

En principe, investir en SCPI est halal…

Dans le principe, acheter des parts de SCPI est autorisé en islam. En effet, devenir associé d’un parc immobilier loué à des activités ne fait pas d’ombre à nos préceptes religieux :

• La SCPI ne provoque pas la perception d’intérêts usuaires (riba) ✅, mais plutôt de dividendes provenant des loyers du parc immobilier,
• La SCPI présente évidemment des risques mais ne présente aucune forme de spéculation et d’incertitude(gharar et mayssir) ✅,
• Investir en SCPI oblige également à partager les profits et les pertes entre les parties prenantes, à savoir les associés et la société de gestion ✅,
• La SCPI, par la présence d’un parc immobilier, adosse un actif réel tangible à la transaction ✅
• En revanche, la licéité de l’achat d’actions dépend également de la SCPI que nous allons choisir : En effet, selon le produit, on peut facilement être en situation inconfortable :
  • Une SCPI qui possède des locataires dont l’activité est illicite est problématique pour un investissement en SCPI halal,
  • Une SCPI qui place sa trésorerie sur des placements garantis (fonds euro, livrets, …) afin de faire fructifier ses liquidités rend l’investissement haram,
  • Une SCPI trop endettée par rapport à sa capitalisation est un problème pour le musulman qui souhaite investir.

Ainsi, il convient donc d’être particulièrement rigoureux dans l’analyse de ses entreprises cible avant d’investir… en prenant en compte les règles de la charia.

…A condition de choisir la bonne SCPI !

Nous l’avons vu précédemment, une SCPI peut facilement entrer en contradiction avec les règles de la finance islamique. On peut naturellement se demander, à l’image des ETF, sukuks et autres produits destinés aux investisseurs musulmans, s’il existe une ou des SCPI halal qui respectent volontairement la finance islamique. La SCPI étant un produit franco-français, les chances sont plutôt faibles… mais c’est pourtant le cas !

Cet article n’est évidemment pas un partenariat ou toute autre forme de collaboration, mais Fair Invest mérite d’être mentionnée pour sa volonté d’aider les musulmans à se constituer un patrimoine halal !

Proposée aux investisseurs musulmans en quête de SCPI halal depuis 2018, Fair Invest est une SCPI gérée par Norma Capital et porte une attention particulière à respecter les règles de la finance islamique vues plus haut. Le tout sans détériorer la performance du fonds puisque la SCPI affiche, en 2022, un Taux de Distribution de 4,72 %, au-delà de la moyenne des SCPI de 4,53 %.

C’est un gage de sérénité et un gain de temps non négligeable pour un investisseur musulman, qui n’aura pas l’obligation d’éplucher les rapports annuels en permanence (même si c’est conseillé) pour analyser les ratios d’endettement, les arbitrages et autres étapes de vie de la SCPI. Un bon filon à avoir dans son portefeuille !

Il s’agit pour l’instant de la seule SCPI qui prend le soin de respecter l’ensemble des problématiques liées à la finance islamique, seul l’avenir nous dira si des placements éthiques de cet acabit se démocratiseront.

Conclusion : Investir en SCPI halal, c’est possible !

Pour conclure, la SCPI est un très bon produit immobilier : accessible, il permet de mieux comprendre l’immobilier sans forcément investir de sommes colossales. Evidemment, le rendement attendu n’est pas aussi élevé qu’un investissement en actions, et la liquidité n’est pas assurée, mais avoir un pourcentage de son portefeuille d’investissement halal en SCPI peut honnêtement valoir le coup.

En démembrement, en assurance-vie ou en direct : c’est à vous de choisir en fonction de vos enveloppes fiscales !